EB-5 项目尽调的 9 个问题：区域中心、就业计算、还款顺位
2026-11-13
EB-5 最怕的不是“不批”，而是钱和身份同时押在一个项目上，项目出问题，两头落空。尽调要问的，是九个能落到纸面上的问题。九个里答不上三个，这个项目就别看了。
一、九个问题，一个一个问
| # | 问题 | 看什么文件 | 答不上来会怎样 |
|---|---|---|---|
| 1 | 区域中心授权到什么时候 | USCIS 授权记录 | 不知道 2027 年 9 月 30 日之后的风险归谁 |
| 2 | 就业用哪种模型算的 | 经济报告 | 就业不达标，条件绿卡转不了正 |
| 3 | 直接就业占多少、间接占多少 | 商业计划书里的岗位表 | 口径不同，达标难度差很多 |
| 4 | 你的还款排第几顺位 | 融资文件里的清偿顺序 | 前面排的人越多，你拿回钱越难 |
| 5 | 抵押物是什么、谁估的价 | 抵押协议 + 估值报告 | 没抵押或估值虚高，退出时没抓手 |
| 6 | 钱在递交前谁管着 | 监管账户协议 | 钱提前流走了，你找谁要去 |
| 7 | 项目方自己出了多少钱 | 资本结构表 | 对方出得少，风险全在你这边 |
| 8 | 什么情况触发退出或延期 | 有限合伙协议 | 到期退不出，协议里没写怎么办 |
| 9 | 政策变了项目怎么处理 | 项目文件变更条款 | 授权到期了，项目方有没有预案 |
悦洋海外在初筛阶段就是按这张表打分的。缺项超过三个，不进下一步。不是我们挑剔，是 EB-5 的钱和身份绑得太紧了，经不起试错。
二、就业计算：最容易被糊弄的地方
直接就业是项目自己雇的人，能查；间接就业是经济模型算出来的，模型假设一改，数字就变。你要问的是：直接就业占多少？模型用的什么假设？如果运营没达到预期，还有多少缓冲？ 这些在商业计划书里通常有，只是没人主动翻给你看。
一个高管家庭比对两个项目时，发现其中一个的还款顺位排在银行贷后，而且抵押物估值报告已经是一年前的了。九个问题里有三个答不上来。另一个项目顺位靠前、抵押物是新建物业。前者被排除，不是因为“名气不够”，是因为经不起问。
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